Grundsteuer ab 2025 richtig berechnen: So gehen Sie vor

Die Grundsteuer ist für viele Immobilienbesitzer eine Pflichtabgabe, die sie Jahr für Jahr begleichen müssen. Ab 2025 treten jedoch neue Regelungen in Kraft, die eine andere Berechnung der Grundsteuer vorsehen und zu veränderten Abgabebeträgen führen können. In diesem Artikel erfahren Sie, wie sich die Grundsteuer ab 2025 berechnen lässt, welche Faktoren maßgeblich sind und worauf Eigentümer unbedingt achten sollten.

Geschrieben von
Thorsten Wimmer

Aktualisiert:
23.02.2025

Nutzen Sie auch gerne unseren Grundsteuer Rechner, mit dem Sie Ihren ungefähren Grundsteuerbetrag errechnen können.

Hintergrund: Warum ändert sich die Grundsteuer ab 2025?

Der Gesetzgeber sah sich aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 dazu verpflichtet, die bis dahin gültige Berechnungsmethode der Grundsteuer zu überarbeiten. Das alte Verfahren basierte unter anderem noch auf veralteten Einheitswerten, sodass es zu einer ungerechten Verteilung der Steuerlast kommen konnte.

Um dieser Ungerechtigkeit entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber ein neues Modell ins Leben gerufen, das die Berechnungsgrundlage modernisiert und eine gerechtere Verteilung der Steuerlast sicherstellen soll. Dieses reformierte Modell wird ab 2025 bundesweit angewendet. Gleichwohl steht es den Bundesländern frei, eigene Modelle anzuwenden, wenn diese die verfassungsrechtlichen Vorgaben ebenfalls erfüllen.

Wichtige Begriffe rund um die Grundsteuer

Bevor wir uns dem konkreten Berechnungsverfahren widmen, ist es hilfreich, einige Fachbegriffe zu kennen, die im Kontext der Grundsteuer eine wichtige Rolle spielen:

• Steuermesszahl: Ein von den Finanzbehörden festgelegter Faktor, mit dem der Wert des Grundstücks multipliziert wird. Dieser Faktor variiert je nach Art der Nutzung und der Grundstücksbeschaffenheit.
• Grundsteuerwert: Der Wert, der die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer bildet. Er ersetzt den früheren Einheitswert.
• Hauptfeststellungszeitpunkt: Auch als Bewertungsstichtag bezeichnet. An diesem Datum wird der Wert ermittelt, der für die weitere Grundsteuerberechnung maßgeblich ist. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt war der 1. Januar 2022, dessen Werte ab 2025 in Kraft treten.
• Hebesatz der Gemeinde: Der von der Kommune festgelegte Prozentsatz, mit dem der Steuermessbetrag multipliziert wird. Gemeinden nutzen den Hebesatz, um ihre Einnahmen an ihren Finanzbedarf anzupassen.
• Länderöffnungsklausel: Erlaubt den Bundesländern, eigene Bewertungsmodelle einzuführen, sofern diese den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts entsprechen.

Die neue Grundsteuer in Deutschland: Das Bundesmodell

Das sogenannte Bundesmodell gilt überall dort, wo die Länder nicht von der Öffnungsklausel Gebrauch machen. Es basiert auf folgenden Grundsätzen:

1. Grundsteuerwert statt Einheitswert: Anstelle des veralteten Einheitswerts wird der Grundsteuerwert herangezogen, der anhand aktueller Faktoren wie Bodenrichtwerten und statistischen Nettokaltmieten für Wohnungen bestimmt wird.
2. Steuermesszahl als Multiplikator: Dieser Faktor ist unterschiedlich je nach Nutzungsart (z.B. Wohnraum, Gewerbe) und kann durch Abschläge oder Zuschläge korrigiert werden.
3. Hebesatz der Kommune: Auf den Steuermessbetrag wendet die jeweilige Kommune ihren Hebesatz an, sodass sich daraus die letztendliche Steuerlast für den Eigentümer ergibt.

Hierbei gilt das Prinzip, dass sich die Gesamtheit der Steuereinnahmen möglichst nicht stark verändern soll. Innerhalb einer Gemeinde kann es jedoch zu Verschiebungen kommen. Manche Eigentümer werden künftig weniger zahlen, andere mehr. Dies hängt stark vom neuen Grundsteuerwert sowie vom Hebesatz der Kommune ab.

Alternative Landesmodelle

Einige Bundesländer haben eigene Berechnungsmodelle eingeführt, die sich teils deutlich vom Bundesmodell unterscheiden. Hier sind die wichtigsten Ansätze:

• Flächenmodell: Nur die Fläche von Grundstück und Gebäuden fließt in die Berechnung ein, unabhängig vom Wert oder der Lage. Dieses Modell soll einfach und transparent sein, kann aber Ungerechtigkeiten zwischen sehr unterschiedlichen Lagen erzeugen.
• Flächen-Lage-Modell: Hier wird die Grundstücks- und Gebäudefläche zugrunde gelegt und durch eine Lage-Komponente ergänzt. So sollen wertvolle Lagen stärker berücksichtigt werden, ohne eine komplette Wertberechnung vorzunehmen.
• Niedersächsisches Modell (Wohnlagenmodell): Ein Mischmodell, das die Wohnlage durch Zu- und Abschläge einbezieht, jedoch auf eine komplexe Wertberechnung verzichtet. Dabei werden statistische Mietniveaus als Orientierungswert herangezogen.

Da die Landesmodelle teils stark voneinander abweichen, ist es für Eigentümer ratsam, sich frühzeitig zu informieren, ob und welches Modell in ihrem Bundesland zum Einsatz kommt. Dies beeinflusst die Art und Weise, wie die Grundsteuer zu berechnen ist.

So berechnen Sie die neue Grundsteuer ab 2025 Schritt für Schritt

Die genaue Vorgehensweise ist abhängig davon, ob Ihr Bundesland das Bundesmodell oder ein alternatives Modell anwendet. Dennoch lässt sich eine allgemeine Vorgehensweise formulieren, damit Sie einen Überblick über die entstehenden Kosten erhalten:

1. Modell Ihres Bundeslandes herausfinden

Prüfen Sie zunächst, welches Modell in Ihrem Bundesland gilt. Informationen hierzu finden Sie auf den Websites der Finanzbehörden Ihres Landes oder in Informationsmaterialien, die von Gemeinden und Landkreisen bereitgestellt werden.

2. Grundstücks- und Gebäudedaten ermitteln

Vor allem im Bundesmodell ist es wichtig, genaue Angaben zur Größe des Grundstücks, zur Art und Größe der Bebauung sowie zur Nutzung zu haben. Bei manchen Landesmodellen steht ebenfalls die Fläche im Mittelpunkt. Zudem sollten Sie wissen, ob das Objekt überwiegend selbst bewohnt, vermietet oder gewerblich genutzt wird. Weitere wichtige Faktoren können sein:

• Alter des Gebäudes
• Ausstattungsmerkmale (z.B. energetischer Standard)
• Statistische Nettokaltmiete, falls relevant
• Bodenrichtwert

3. Grundsteuerwert (oder alternative Kennzahl) berechnen

Auf Basis dieser Daten errechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert. In den Ländern mit abweichendem Modell werden ggf. andere Kennzahlen verwendet, wie etwa der Flächenfaktor zuzüglich Lagebewertung. Oft stellt das Finanzamt entsprechende Formulare zur Verfügung, in denen die Daten eingetragen werden müssen.

4. Steuermesszahl oder Äquivalent bestimmen

Sobald Ihr Grundstück bzw. die Immobilie bewertet ist, wird die Steuermesszahl angewendet. Diese variiert beispielsweise je nach Nutzungsart (z.B. 0,034 bei Wohnraum). Durch Abschläge (z.B. für Denkmalschutz) oder Zuschläge (z.B. für bebaute Grundstücke, die überdurchschnittlich hoch wertig sind) kann die Steuermesszahl abweichen.

Für Sozialer Wohnungsbau oder öffentlich geförderte Wohnungen gelten häufig Vergünstigungen, weshalb die Steuermesszahl entsprechend reduziert werden kann.

5. Hebesatz der Kommune einbeziehen

Der Steuermessbetrag (Resultat aus dem Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl) wird zum Abschluss mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert. Jede Gemeinde setzt ihren eigenen Hebesatz fest, um ihr Finanzbudget zu decken. Dieser Hebesatz kann sich nach Inkrafttreten des neuen Grundsteuergesetzes ebenfalls ändern, sodass Eigentümer sich spätestens 2025 über mögliche Anpassungen informieren sollten.

Wer ist zur Abgabe verpflichtet?

Die allgemeine Pflicht zur Abgabe der Grundsteuererklärung liegt bei den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden. Das bedeutet:

• Eigentümer von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern
• Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften
• Gewerbliche Immobilienbesitzer
• Land- und Forstwirte

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, geht die Verantwortung für die künftige Grundsteuer auf den neuen Eigentümer über. Für das Jahr des Verkaufs wird allerdings meistens tageweise abgerechnet. Achten Sie daher darauf, Ihre Daten zu aktualisieren, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet.

Zeitrahmen und Fristen für die neue Grundsteuer

Zwar gilt das reformierte System erst ab 2025, jedoch mussten Eigentümer bereits im Jahr 2022 eine Feststellungserklärung abgeben. Auf Basis dieser Erklärung konnte das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert ermitteln. Anschließend erhalten die Eigentümer den entsprechenden Grundsteuerbescheid.

Die konkrete Zahlungspflicht nach dem neuen System beginnt offiziell am 1. Januar 2025. Da sich jedoch manche Gemeinden aus organisatorischen Gründen vorbehalten, die Grundsteuerbescheide später zu versenden, kann es in Einzelfällen zu Verzögerungen kommen. Es ist ratsam, die zuständigen Behörden zu kontaktieren, wenn es Unklarheiten über Fristen oder Fälligkeiten gibt.

Auswirkungen auf Eigentümer und Mieter

Die Grundsteuer wird üblicherweise über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Das bedeutet, dass eine Änderung bei der Grundsteuerlast in vielen Fällen auch Auswirkungen auf die Nebenkosten hat. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, sind hingegen direkt von den Änderungen betroffen.

Zu beachten ist, dass die neue Berechnung in manchen Regionen zu erheblichen Anpassungen führen kann. So kann es passieren, dass Grundstücke in hoch bewerteten Lagen künftig mehr Grundsteuer zahlen müssen, während weniger begehrte Standorte möglicherweise entlastet werden.

Welche Unterlagen benötigen Sie für die Grundsteuererklärung?

Damit Sie die Grundsteuererklärung ausfüllen können, sollten Sie die folgenden Informationen bereithalten:

• Grundbuchauszug: Daraus gehen die Lage, die Größe des Grundstücks und sonstige Rechte hervor.
• Bodenrichtwert: In vielen Fällen abrufbar über das zuständige Gutachterausschuss-Portal Ihres Bundeslandes oder über örtliche Behörden.
• Wohn- bzw. Nutzfläche: Wohnflächenberechnungen oder Baupläne sind hilfreich, um die genauen Quadratmeterzahlen anzugeben.
• Art des Gebäudes und Baujahr: Um ggf. Ab- oder Zuschläge zu berechnen.
• Angaben zur Nutzung: Selbst genutzt, vermietet, Gewerbe etc.
• Bei gewerblichen Objekten: Angaben zur Betriebsart oder zur gewerblichen Nutzung.

Das Finanzamt kann weitere Dokumente anfordern, falls die Angaben unvollständig oder inkonsistent wirken. Es empfiehlt sich, alle relevanten Unterlagen sorgfältig aufzubewahren, um bei Bedarf schnell reagieren zu können.

So vermeiden Sie Fehler bei der Grundsteuererklärung

Gerade bei komplexen Immobilienverhältnissen kann es leicht zu Fehlern kommen. Beispiele für typische Stolpersteine sind:

• Fehlende oder falsche Flächenangaben: Durch eine fehlerhafte Wohn- oder Nutzflächenberechnung können Abweichungen entstehen.
• Falsche Nutzungsart: Wenn ein Teil der Immobilie gewerblich genutzt wird, muss dies korrekt angegeben werden.
• Keine aktuelle Bewertung: Änderungen im Gebäudebestand (z.B. Anbau, Abriss) müssen berücksichtigt werden.
• Unklare Eigentumsverhältnisse: Bei Erbengemeinschaften oder Teileigentum kommt es oft zu Unklarheiten, wer die Erklärung abgeben muss.

Falls Sie unsicher sind, ist es ratsam, rechtzeitig Steuerberater, Anwälte oder andere Fachleute zu kontaktieren. Eine korrekte und vollständige Abgabe erspart Ärger und mögliche Nachzahlungen.

Ausblick: Mögliche Änderungen über 2025 hinaus

Auch nach 2025 könnten die einzelnen Bundesländer ihre Modelle weiterentwickeln oder anpassen. So manch ein Land plant bereits Detailänderungen, um Ungerechtigkeiten oder Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Es ist deshalb wichtig, die Entwicklung im Blick zu behalten und sich über neue Regelungen auf dem Laufenden zu halten. Insbesondere der Hebesatz kann jedes Jahr variieren, da Kommunen ihre Einnahmeplanung stetig anpassen.

Ein weiterer Diskussionspunkt sind mögliche Entlastungen für sozial schwächere Haushalte. Schon jetzt werden bestimmte Nutzungen (z.B. Sozialer Wohnungsbau) bevorzugt behandelt. Ob sich dies in Zukunft weiterentwickelt, hängt auch von politischen Entscheidungen ab.

Wann lohnt sich eine Überprüfung oder Einspruch?

Nach Erhalt des Grundsteuerbescheids haben Sie in der Regel einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen, falls Sie Unstimmigkeiten feststellen. Dies lohnt sich insbesondere in folgenden Fällen:

• Offensichtlich falsche Flächenangaben
• Veraltete oder falsche Bodenrichtwerte
• Nicht anerkannte Abschläge, z.B. für Denkmalschutz
• Falsch eingestufte Nutzungsart

Vor dem Einspruch sollten Sie jedoch sicherstellen, dass Ihre Daten korrekt sind und die maßgeblichen Fristen eingehalten werden. Ein gut vorbereiteter Einspruch, ggf. mit Sachverständigengutachten oder aktualisierten Berechnungen, hat bessere Erfolgsaussichten.

Was sollten Mieterinnen und Mieter wissen?

Da die Grundsteuer in vielen Mietverhältnissen zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, ist es sinnvoll, auch als Mieter über die Reform informiert zu sein. Erhöhungen der Grundsteuer könnten sich auf die monatlichen Nebenkosten auswirken. Fragen Sie im Zweifel Ihren Vermieter nach einer detaillierten Aufschlüsselung, wenn die Nebenkostenabrechnung signifikant ansteigt. In manchen Bundesländern gibt es Obergrenzen oder zeitliche Verzögerungen, bis die Mehrbelastung weitergegeben werden darf.

Fazit

Die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 stellt eine wichtige Veränderung für Immobilienbesitzer und Mieter dar. Durch die Reform sollen veraltete Bewertungsgrundlagen ersetzt und eine gerechtere Verteilung der Steuerlast erreicht werden. Ob das Bundesmodell oder ein Landesmodell greift, ist für die exakte Berechnung entscheidend. Eigentümer sollten sich rechtzeitig mit den neuen Bestimmungen vertraut machen, um Fehler zu vermeiden und Einspruchsfristen wahren zu können. Letztlich ist eine gründliche Vorbereitung die beste Voraussetzung, um die neue Grundsteuer richtig zu berechnen und unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

FAQs

Welche Bundesländer haben eigene Modelle?
Mehrere Bundesländer (wie Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen) haben eigene Regelungen erlassen. Die Unterschiede liegen vor allem darin, ob der Wert des Grundstücks, die Fläche und/oder die Lage in die Berechnung einfließen.

Muss ich bereits vor 2025 etwas tun?
Ja, die Feststellungserklärungen mussten in der Regel bereits im Jahr 2022 eingereicht werden. Die neuen Bescheide gelten dann ab 2025. Wenn Sie diese Erklärung noch nicht abgegeben haben oder Änderungen eingetreten sind, wenden Sie sich umgehend an Ihr Finanzamt.

Kann sich mein Hebesatz ändern?
Ja, Kommunen können den Hebesatz jedes Jahr neu festlegen. Daher ist es möglich, dass neben der reformbedingten Anpassung auch noch eine Änderung durch eine Hebesatz-Erhöhung oder -Senkung eintritt.

Wie erfahre ich den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert kann bei den örtlichen Gutachterausschüssen eingesehen werden. Viele Bundesländer betreiben Online-Portale (z.B. BORIS), auf denen Sie kostenfrei oder gegen eine geringe Gebühr nach dem Bodenrichtwert suchen können.

Kann ich die Steuerbelastung minimieren?
Direkte Strategien zur Senkung der Grundsteuer sind begrenzt, da sie primär von behördlichen Faktoren abhängt. Jedoch können Abschläge (z.B. Denkmalschutz) oder Sonderregelungen genutzt werden. Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie hierfür in Frage kommt.